汽車借款-借款-借錢-房地產利息資本化差異
由汽車借款產生的利息支出通常會在損益表的財務費用科目中歸集,但本著權責發生的原則,如果該借款被用於“需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產”時,利息支出需進行資本化處理,即作為該資產的成本計入資產負債表。此類處理在房地產行業非常典型,保利地產(600048,股吧)（600048）2008年14.44億元的利息支出中有14.35億元被資本化為存貨,這些支出將在房地產項目完工結算時,才會結轉為成本進而影響損益。
有趣的是,雖然地產類公司都會對借款費用予以資本化,但資本化利息佔當年實際發生利息支出的比例卻不盡相同。上例中保利地產2008年的利息支出資本化率達到了99.4%,而同行業的万科卻只有60.1%,金地集團則為76.6%。
同時,同一家公司的年度資本化比率也並不完全穩定,万科在2006年曾經達到過最高的70.5%,而金地集團2005年和2006年的資本化比率都達到了100%。上述差異從公司年報的會計政策中並不能得到合理的解釋,它們的表述幾乎完全相同,在處理原則上都會按照會計準則區分一般借款和專門借款,分別按照一定的原則進行資本化處理,並在房地產竣工前進行資本化,而在竣工後停止資本化。
因此我們只能以公司上年資本化利息佔存貨的比例和當年實際結轉的營業成本去粗略估計營業成本中所包含的利息支出。以万科和保利地產為例,按照上述處理原則,万科2007年和2008年損益表中所包含的全部資本化和未資本化利息費用佔當年實際發生利息支出的比例均為37%,保利地產的同口徑指標只有4%和5%。如果保利地產按照万科的標准進行利息資本化處理,按照25%考慮所得稅影響,保利地產2008年的淨利潤將下降11.5%左右。
除此之外,房地產行業普遍性的利息資本化也影響到一些財務指標的具體運用。在公司分析中,由於希望能合理地表現企業的實際運營績效,需要將其財務槓桿造成的影響進行分離,以企業整體而不是股東為單元去反映企業的經營業績,由此產生瞭如EBIT、 NOPLAT、ROIC等一系列概念。但由於利息支出的絕大部分被資本化,因此在房地產行業僅從財務報表數據中很難分離財務性支出與經營性支出,所謂“息前”的一系列財務指標就喪失了原有的經濟內涵。例如,對於該行業ROA表現資產整體運營效率的合理性就會比ROIC更強。
或許除了房地產公司內部的專業財務人員,其他人都很難給出上述謎團的確切原因,而且,相比於其他影響房地產公司內在價值的因素,這一問題也顯得過於偏僻和無關痛癢。但房地產行業中的利息資本化以及其差異至少還是應該引起審慎投資分析人員的部分重視,因為它將在估值分析方法的運用上產生兩方面的明顯影響。
首先,對於利息資本化比率差異較大的房地產公司,其EPS之間的可比性將有所下降。房地產公司當年損益表中所包含的利息支出一方面表現為未被資本化的財務費用,一方面表現為隨著存貨而結轉的營業成本。在A股房地產類上市公司中,沒有一家上市公司披露自身的營業成本借錢構成,投資者無法知道當年結算的成本中有多少為土地成本、多少為建安成本、多少為資本化利息。
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